Hof: CPI-indexatie eerlijk, maar opslagtarief van 5% oneerlijk — GHAMS:2026:771

Woningstichting Eigen Haard stapte naar het gerechtshof in Amsterdam nadat een kantonrechter had geoordeeld dat de huurprijswijzigingsbedingen in haar algemene voorwaarden oneerlijk waren. De verhuurder vorderde een huurachterstand van ruim zeven duizend euro van een huurdersechtpaar, maar de kantonrechter kende slechts een deel toe omdat hij de jaarlijkse huurverhogingen buiten beschouwing liet.

Het huurdersechtpaar huurt sinds april 2020 een woning van Eigen Haard voor aanvankelijk 840 euro per maand. In de algemene voorwaarden staan twee soorten huurprijsverhogingen: een jaarlijkse indexering op basis van de Consumentenprijsindex (CPI) en een extra opslag van maximaal vijf procent bovenop die inflatieverhoging. De kantonrechter vond beide bedingen oneerlijk en bepaalde dat de huurprijs nooit had mogen stijgen boven de oorspronkelijke 840 euro.

Eigen Haard verzette zich met name tegen het uitgangspunt van de ambtshalve toetsing. De verhuurder betoogde dat rechtbanken pas sinds 2023 dit soort bedingen ambtshalve controleren op eerlijkheid en dat zij door dit nieuwe beleid werd overvallen. Het hof verwerpt dat verweer. Rechters zijn op grond van Europese regelgeving al veel langer verplicht om consumentenbescherming ambtshalve toe te passen, en het is Eigen Haard zelf die verantwoordelijk is voor het hanteren van rechtmatige bedingen.

Het hof volgt echter niet het oordeel van de kantonrechter op alle punten. De Hoge Raad gaf eind november 2024 in een vergelijkbare zaak een richtinggevende uitspraak. Daarin werd onderscheid gemaakt tussen het CPI-indexatiebeding en het opslagbeding. Het indexatiebeding, waarbij de huur jaarlijks meestijgt met de inflatie, is niet op zichzelf oneerlijk, aldus het hof in navolging van de Hoge Raad. De huurder weet bij het sluiten van de huurovereenkomst immers wat hij kan verwachten.

Het opslagbeding van maximaal vijf procent bovenop de inflatie beoordeelt het hof wel als oneerlijk. Waar de Hoge Raad een opslag van maximaal drie procent nog acceptabel achtte, gaat vijf procent te ver. Dit percentage laat de huurder overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder, zonder dat er een duidelijke grond voor de extra verhoging bestaat. Gevolg is dat alle huurverhogingen op basis van het opslagbeding buiten beschouwing blijven, ook voor het verleden. De toewijsbare huurachterstand wordt herberekend op basis van uitsluitend de CPI-geïndexeerde huurprijs.

Darnaast moet het hof nog beslissen over twee andere bedingen uit de algemene voorwaarden. Het boetebeding en het beding waarbij alle gerechtelijke kosten bij wanprestatie voor rekening van de huurder komen, acht het hof voorlopig ook oneerlijk. Over beide bedingen mogen partijen zich nog uitlaten. Bij de kostenveroordeling speelt bovendien een extra complicatie: de Hoge Raad heeft hierover een vraag gesteld aan het Europese Hof van Justitie. Het hof houdt de beslissing over de proceskosten aan totdat dat antwoord er is.

De zaak is daarmee nog niet volledig afgerond. Het hof heeft al wel vastgesteld dat de huurachterstand deels toewijsbaar is, maar de definitieve bedragen en de overige beslissingen volgen later nadat partijen zich nader hebben kunnen uitlaten.