Makelaar verliest courtagevordering van 44.000 euro wegens ontbrekende overeenkomst — GHARN:2006:AV5186

Een vastgoedmakelaar (de appellante besloten vennootschap) sleepte een particuliere vastgoedbelegger voor de rechter omdat hij, na een tip over een te koop staand pand, dit pand zou hebben gekocht zonder de makelaar de afgesproken courtage van 2% te betalen. Het ging om een bedrag van ruim 44.000 euro, berekend over een aankoopprijs van 1,875 miljoen euro.

De makelaar stelde dat zij via een fax op 11 juni 2003 het pand aan de koper had aangeboden, en dat in de vastgoedbranche de gewoonte bestaat dat een koper courtage betaalt zodra hij ingaat op zo'n aanbod. Een paar weken later, op 8 juli 2003, zou de koper ook daadwerkelijk een bod hebben uitgebracht via de makelaar. De makelaar betoogde dat daarmee een bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen.

De koper betwistte dat er ooit een afspraak over courtage was gemaakt. Hij had weliswaar de fax ontvangen en was langs het pand gereden, maar had nooit ingestemd met een betalingsverplichting jegens de makelaar. De rechtbank Arnhem gaf de koper gelijk na het horen van meerdere getuigen: er was onvoldoende bewijs dat partijen een overeenkomst hadden gesloten waarbij de koper zich verplichtte courtage te betalen.

In hoger beroep probeerde de makelaar het tij te keren. Zij voegde nieuwe grondslagen toe aan haar vordering: ook als er geen vast percentage was afgesproken, zou de koper een gangbare vergoeding verschuldigd zijn, en bovendien zou de koper onrechtmatig hebben gehandeld door gebruik te maken van haar diensten zonder te betalen. Het hof stond deze uitbreiding van de vordering toe, omdat de koper zich er ook inhoudelijk tegen had kunnen verweren.

Het hof oordeelde echter dat voor iedere vergoedingsverplichting een overeenkomst nodig is, en dat die overeenkomst in dit geval niet was aangetoond. Uit de fax van 11 juni 2003 alleen bleek geen wilsovereenstemming: het eenzijdig toesturen van informatie over een te koop staand pand verplicht de ontvanger niet tot het betalen van courtage. Ook de getuigenverklaringen boden onvoldoende steun. De makelaar zelf verklaarde dat er bij het eerste telefoongesprek en bij de bespreking van het vrijblijvende bod niet over courtage was gesproken. De koper ontkende zelfs dat er op 11 juni überhaupt telefonisch contact was geweest.

De door de makelaar in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaringen van branchegenoten gingen slechts over wat in de sector gebruikelijk is, maar zeiden niets over wat er tussen deze specifieke partijen was afgesproken. Branchegebruiken kunnen een overeenkomst niet vervangen als de wederpartij nooit heeft ingestemd met die gebruiken.

Het gerechtshof Arnhem bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en wees alle vorderingen van de makelaar af, inclusief de nieuwe grondslagen. De makelaar werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.