Rechter bevestigt WOZ-waarde vervallen woning bij koeienstal — GHSGR:2008:BF9307

WOZ-waardering / belasting onroerende zaken

Eiser / verzoeker

Eigenaar/gebruiker van de woning aan de a-straat 1 te Z

Verweerder / gedaagde

Heffingsambtenaar van de gemeente Y

Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en handhaaft de WOZ-waarde van de woning op 130.000 euro naar de waardepeildatum 1 januari 2003.

Kosten van verbeteringen zijn niet zonder meer gelijk aan de waardevermindering door gebreken bij WOZ-waardering
Gemeente had al substantiële kortingen toegepast: 20% op grondwaarde, 10% op woningwaarde en 25.000 euro voor achterstallig onderhoud
Schuurwaarde van 12.000 euro terecht vastgesteld, ondanks slechte staat en gebrekkige elektrische installatie
Bewijslast lag bij de gemeente om aannemelijk te maken dat de waarde van 130.000 euro niet te hoog was, wat zij naar oordeel van het hof is geslaagd

Samenvatting

Een woningeigenaar in Zeeland vocht jarenlang tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. De gemeente had die waarde na bezwaar al verlaagd van ruim 137.000 euro naar 130.000 euro, maar de eigenaar vond dat nog steeds veel te hoog. Zijn woning verkeerde in slechte staat en lag ongunstig naast een koeienstal.

De woning stond op een groot perceel van ruim 6.000 vierkante meter en beschikte naast het woonhuis ook over een schuur en een berging. De onderhoudstoestand was echter ronduit slecht: in de kelder stond water, er waren lekkages, houtworm en schimmel aangetast het gebouw en tast de constructie aan. Daarnaast bevond zich op het naastgelegen perceel een koeienstal op slechts vijftien meter afstand, wat stankoverlast, ratten, muizen en vliegen veroorzaakte. Aan de overkant van de weg werd ook nog kuilgras en kuilvoer opgeslagen.

De gemeente had bij de waardebepaling al flink rekening gehouden met deze problemen. Op de grondwaarde werd een korting van twintig procent toegepast en op de woningwaarde een korting van tien procent vanwege de slechte ligging. Bovendien werd 25.000 euro in mindering gebracht voor achterstallig onderhoud. De eigenaar vond dit onvoldoende en presenteerde offertes voor noodzakelijke reparaties ter waarde van tienduizenden euro's — bij de rechtbank had hij zelfs bedragen tot ruim 83.000 euro als aftrekpost bepleit.

Het gerechtshof in Den Haag oordeelde dat de kosten van verbeteringen niet automatisch gelijkstaan aan de waardevermindering door gebreken. Hoe geloofwaardig de offertes ook zijn, ze bewijzen niet dat de gemeente te weinig rekening heeft gehouden met de technische staat. De schuur, waarover discussie bestond — de gemeente verhoogde de waardering ervan van 5.000 naar 12.000 euro — mocht in de ogen van het hof op het hogere bedrag worden gewaardeerd, al heeft dat element geen zelfstandige betekenis omdat het gaat om de waarde van de gehele onroerende zaak.

Het hof concludeerde dat de gemeente voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van 130.000 euro niet te hoog was. De uitspraak van de rechtbank Middelburg, die het beroep eerder al ongegrond had verklaard, werd bevestigd. De eigenaar krijgt de WOZ-waarde van zijn woning niet verder verlaagd.