Hoge Raad vernietigt arrest over ontruiming boerderij en huurrecht — HR:2002:AE8172

Een echtpaar woonde op een boerderij in Drenthe en beriep zich op een huurovereenkomst om daar te mogen blijven. De woning was eerder verkocht aan een derde, die nu ontruiming eiste. De rechtbank en het gerechtshof stelden de nieuwe eigenaar in het gelijk, maar de Hoge Raad maakt in 2002 korte metten met een belangrijk deel van die redenering.

Het geschil draaide om een eerdere deal tussen het echtpaar en een zekere betrokkene. Het paar stelde dat zij de boerderij mochten blijven bewonen zolang de man werkzaamheden voor die betrokkene verrichtte. Dat was naar hun zeggen een huurovereenkomst waarbij arbeid als huurprijs gold. Subsidiair beriepen zij zich op een retentierecht: zij zouden recht hebben op een winstdeel van ruim 266.000 gulden uit de transactie, en dat gaf hen het recht de woning vast te houden totdat die vordering was voldaan.

Het gerechtshof oordeelde dat het gebruik van de woning was overeengekomen onder een ontbindende voorwaarde: zodra de woning aan een derde werd doorverkocht, eindigde het recht om er te wonen. Dat was volgens het hof ook bij huur mogelijk. De Hoge Raad verwerpt dit oordeel. De wet — destijds artikel 7A:1623n BW — bepaalt uitdrukkelijk dat bedingen die een huurovereenkomst voor woonruimte onder een ontbindende voorwaarde plaatsen, nietig zijn. Als er sprake was van huur, kon het gebruik dus niet rechtsgeldig worden beëindigd via zo'n voorwaarde.

Een tweede twistpunt betrof het retentierecht. Het echtpaar had de boerderij verlaten nadat de rechtbank een vonnis had uitgesproken dat uitvoerbaar bij voorraad was verklaard, met een stevige dwangsom per dag bij niet-nakoming. Later bleek dat vonnis mogelijk onjuist. De Hoge Raad oordeelt dat wie onder dwang van zo'n — achteraf onjuist gebleken — vonnis een zaak afstaat, daarmee zijn retentierecht niet automatisch verliest. De eigenaar handelt in beginsel onrechtmatig als hij nakoming van een later ondeugdelijk gebleken vonnis afdwingt. De redenering van het hof dat het retentierecht door de ontruiming was komen te vervallen, houdt daarom geen stand.

Ten slotte bekritiseert de Hoge Raad de motivering van het hof over de berekening van de gepretendeerde vordering. Het echtpaar betwistte dat de woning voor 850.000 gulden was doorverkocht. Het hof oordeelde dat als die verkoopprijs niet klopte, de hele grondslag voor het winstdelingsrecht verviel. De Hoge Raad verwerpt ook dat oordeel: het enkele feit dat een andere verkoopprijs is gehanteerd, betekent niet zonder meer dat de vordering waarop het retentierecht was gebaseerd, er niet is.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden en verwijst de zaak terug naar een ander hof voor verdere behandeling, waarbij de rechter alsnog inhoudelijk moet beoordelen of er sprake was van huur en of het retentierecht stand houdt.