Hoge Raad wijst cassatieberoep Brits bouwbedrijf in vastgoedgeschil af — HR:2004:AR3635

onrechtmatige daad / contractuele bouwrechten / vastgoedtransactie

Eiser / verzoeker

Meadow Contractors Ltd.

Verweerder / gedaagde

Verweerder 1 en Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam (later: Stichting Ymere)

De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van Meadow Contractors Ltd. en bekrachtigde daarmee de afwijzing van alle vorderingen tegen zowel de grondeigenaar als Stichting Ymere.

De Hoge Raad paste artikel 81 RO toe: de cassatieklachten nopen niet tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling.
Zowel rechtbank als hof wezen de vorderingen van Meadow af; de gestelde bouwrechten uit de mantelovereenkomst boden geen grond voor aansprakelijkheid van de koper (de Stichting).
Meadow stelde dat de Stichting onrechtmatig handelde door het pand te kopen wetende van de rechten van Meadow, maar dit betoog werd in alle instanties verworpen.
Tegen de individuele grondeigenaar werd in zowel hoger beroep als cassatie verstek verleend wegens niet-verschijning.
Meadow werd veroordeeld in de proceskosten van de cassatieprocedure ten faveure van de Stichting (circa €1.681).

Samenvatting

Een Brits bouwbedrijf, Meadow Contractors Ltd. uit Cardiff, verloor een langlopende juridische strijd over een vastgoedtransactie in Amsterdam. De zaak draaide om een zogenoemde mantelovereenkomst die Meadow had gesloten met een particuliere grondeigenaar, aangeduid als verweerder 1. Op grond van die overeenkomst stelde Meadow bepaalde bouwrechten te hebben verkregen ten aanzien van een pand aan de a-straat in Amsterdam.

De grondeigenaar zegde de mantelovereenkomst echter op en verkocht het pand vervolgens aan Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam, later omgedoopt tot Stichting Ymere. Meadow voelde zich daardoor dubbel benadeeld: niet alleen zou de verkoper zijn contractuele verplichtingen hebben geschonden, ook de stichting zou onrechtmatig hebben gehandeld door het pand te kopen terwijl zij wist van de rechten die Meadow claimde.

Meadow stapte naar de rechtbank in Amsterdam en eiste een verklaring voor recht dat beide partijen onrechtmatig hadden gehandeld, gevolgd door een veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. De rechtbank wees alle vorderingen in 2002 af. Meadow ging in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam, maar ook dat haalde niets uit: het hof bekrachtigde in juni 2003 het vonnis van de rechtbank volledig. De grondeigenaar verscheen overigens noch in hoger beroep noch in cassatie, zodat tegen hem verstek werd verleend.

Als laatste redmiddel wendde Meadow zich tot de Hoge Raad. Ook daar ving het bouwbedrijf bot. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep met een zogenoemde 81 RO-motivering: een verkorte afdoening waarbij de rechter aangeeft dat de aangevoerde klachten niet leiden tot cassatie en ook geen rechtsvragen opwerpen die van belang zijn voor de rechtseenheid of rechtsontwikkeling. Een inhoudelijke bespreking van de argumenten bleef daarmee achterwege.

Meadow werd veroordeeld in de proceskosten van de cassatieprocedure. Aan de zijde van de Stichting werden die begroot op ruim 1.680 euro. Aan de zijde van de grondeigenaar, die niet was verschenen, werden de kosten op nihil gesteld.

De zaak illustreert hoe een beroep op bouwrechten uit een contractuele afspraak kan stranden als de rechter oordeelt dat die rechten niet sterk genoeg zijn om een latere verkoop aan een derde te blokkeren of die derde aansprakelijk te stellen. Doordat de Hoge Raad de zaak afdeed onder artikel 81 RO, blijft onduidelijk welk specifiek juridisch struikelblok voor Meadow fataal was.