Rechter wijst ontruiming sociale huurwoning toe maar schrapt boetebedingen — OGEAM:2026:52

huurrecht / ontruiming sociale huurwoning / oneerlijke bedingen

Eiser / verzoeker

Stichting Sint Maarten Housing Development Foundation (SMHDF)

Verweerder / gedaagde

Huurder (naam geanonimiseerd)

Ontruiming toegewezen en huurder veroordeeld tot betaling van €43.821,91 aan huurachterstand; vorderingen tot late fee (Cg 25/dag) en boete wegens niet-ontruimen (Cg 50/dag) afgewezen als oneerlijke bedingen.

Huurachterstand van Cg 43.821,91 rechtvaardigt toewijzing ontruiming in kort geding; bodemrechter zal ontbinding hoogstwaarschijnlijk bevestigen
Rechter toetst ambtshalve op oneerlijke bedingen in huurovereenkomst en verklaart late fee van Cg 25/dag oneerlijk wegens extreme onevenredigheid met wettelijke rente
Boetebeding van Cg 50/dag wegens niet-ontruimen afgewezen als oneerlijk omdat dit de huurprijs van Cg 900/maand overstijgt
Vordering in hoofdsom (achterstallige huur) volledig toewijsbaar nu gedaagde deze niet heeft betwist

Samenvatting

Een alleenstaande moeder op Sint Maarten dreigt haar sociale huurwoning te verliezen na jarenlange betalingsachterstanden. De Stichting Sint Maarten Housing Development Foundation (SMHDF), de verhuurder, stapte naar de rechter nadat zij de huurovereenkomst al in juli 2024 buitengerechtelijk had ontbonden. De vrouw weigerde echter vrijwillig te vertrekken.

De huurachterstand liep op tot maar liefst ruim 43.800 Caribische gulden — berekend tot en met december 2025. De huurprijs bedraagt slechts 900 gulden per maand, maar de vrouw verdient naar eigen zeggen maar 1.100 gulden per maand. Als alleenstaande ouder van twee schoolgaande kinderen zonder financiële steun van de vader maakt ze het financieel moeilijk. Ze verkoopt lokaal eten en drinken als bijverdienste. Pas sinds december 2025 — nadat haar dochter een inkomen kreeg — worden de maandelijkse huurverplichtingen structureel betaald.

De rechter oordeelt dat de huurachterstand zo fors is dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst hoogstwaarschijnlijk zal bevestigen. Al bij de buitengerechtelijke ontbinding in juli 2024 bedroeg de achterstand ruim 32.000 gulden — een bedrag dat het Gerecht voldoende acht om de ontbinding te rechtvaardigen. De stichting beheert sociale woningen voor mensen die dat het hardst nodig hebben en heeft een lange wachtlijst. De rechter kan zich vinden in het beleid om wanbetalers te weren.

Opvallend is dat de rechter twee boetebedingen uit de huurovereenkomst ambtshalve — dus op eigen initiatief, zonder dat de huurder dit had gevraagd — als oneerlijk bestempelt en buiten toepassing laat. In het contract stond dat de huurder 25 gulden per dag verschuldigd was bij te late betaling van de huur. Dat komt neer op 750 gulden per maand, terwijl de wettelijke rente slechts circa 6 gulden per maand bedraagt. Zo'n buitensporig verschil verstoort het evenwicht tussen huurder en verhuurder en is daarmee oneerlijk, aldus de rechter.

Hetzelfde geldt voor de boete van 50 gulden per dag die de stichting rekende voor elke dag dat de huurster na ontbinding nog in de woning bleef. Dat is 1.500 gulden per maand — meer dan de maandelijkse huurprijs zelf. Ook dit beding wordt door de rechter als oneerlijk aangemerkt en afgewezen.

De vordering tot betaling van de achterstallige huur van 43.821,91 gulden wordt wel volledig toegewezen, evenals de ontruiming — zij het dat de rechter daarvoor een redelijke termijn hanteert. De dwangsom en machtiging tot gebruik van de sterke arm worden eveneens toegekend voor het geval de huurster niet vrijwillig vertrekt.