Hoge Raad-conclusie: vervalbeding bouwcontract mogelijk onterecht vernietigd — PHR:2026:308

Een aannemer die een vrijstaande woning bouwde voor particuliere opdrachtgevers belandde in een juridisch gevecht over de vraag of contractuele vervaltermijnen in de bouw überhaupt geldig zijn. De zaak draait om standaardvoorwaarden die breed worden gebruikt in de Nederlandse bouwsector — de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013) — en de uitkomst kan verstrekkende gevolgen hebben voor de hele branche.

De opdrachtgevers lieten in 2014 een woning bouwen. Na oplevering eind 2015 doken er diverse gebreken op: problemen met de cementdekvloer, een losse gording en een slecht uitgevoerde dakconstructie. Pas in 2021 stapten zij naar de rechter. De aannemer beriep zich op het vervalbeding in de AVA 2013: wie te laat klaagt, kan zijn rechtsvordering niet meer instellen. Voor niet-ernstige gebreken geldt daarin een termijn van vijf jaar na de onderhoudstermijn, voor gebreken uit de onderhoudstermijn zelf twee jaar, en voor ernstige gebreken tien jaar.

De rechtbank Noord-Holland stelde de aannemer in het gelijk. De vervaltermijnen waren geldig, het beroep erop was niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, en de vorderingen van de opdrachtgevers werden afgewezen. In hoger beroep draaide het gerechtshof Amsterdam dit oordeel volledig om. Volgens het hof zijn de vervaltermijnen van artikel 16.3 AVA 2013 in hun geheel oneerlijk en onredelijk bezwarend — niet alleen de vijfjaarstermijn, maar ook de twee- en tienjaarstermijnen. De opdrachtgevers komen door het beding in een aanzienlijk slechtere positie terecht dan zij zonder dat beding zouden verkeren, aldus het hof, waardoor het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen ernstig wordt verstoord.

De aannemer liet het er niet bij zitten en vroeg tussentijds cassatie aan bij de Hoge Raad. De Procureur-Generaal heeft nu een conclusie uitgebracht waarin hij oordeelt dat diverse klachten van de aannemer doel treffen. De conclusie is een zwaar juridisch advies aan de Hoge Raad, die uiteindelijk het laatste woord heeft.

Kernpunt van de kritiek op het hofarrest is dat het hof te snel en te breed heeft geoordeeld. Het hof vernietigde het vervalbeding in zijn geheel, terwijl de opdrachtgevers in hun grieven aanvankelijk alleen bezwaar maakten tegen de vijfjaarstermijn. Bovendien, zo luidt de redenering, had het hof per gebrek en per termijn moeten beoordelen of het beding in de concrete omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend was — niet in één klap alle termijnen over één kam scheren. De AVA 2013 zijn branchevoorwaarden die na overleg met consumentenorganisaties tot stand zijn gekomen en op de grijze lijst van het Burgerlijk Wetboek staan, wat betekent dat het vermoeden van onredelijke bezwarendheid weerlegbaar is.

De zaak raakt aan een fundamentele spanning in het bouwrecht: enerzijds hebben aannemers belang bij rechtszekerheid en willen zij na verloop van tijd gevrijwaard zijn van aansprakelijkheid voor oude gebreken; anderzijds kunnen verborgen gebreken in een woning pas jaren later zichtbaar worden, terwijl de consument dan met lege handen staat als zijn rechtsvorderingen verjaard of vervallen zijn. De Procureur-Generaal adviseert de Hoge Raad het arrest van het hof te vernietigen, waarna de zaak opnieuw inhoudelijk moet worden beoordeeld.