WOZ-waarde Coevordense woning blijft op €284.000 — RBNNE:2026:909

Een vrouw uit de gemeente Coevorden stapte naar de rechter om de WOZ-waarde van haar twee-onder-een-kapwoning aan te vechten. De gemeente had de waarde voor belastingjaar 2023 vastgesteld op €284.000, gebaseerd op de peildatum 1 januari 2022. De vrouw vond dit te hoog en vroeg de rechtbank om de waarde naar beneden bij te stellen.

De woning, gebouwd in 2003, heeft een woonoppervlak van 122 vierkante meter en staat op een perceel van 260 vierkante meter. Verder beschikt het pand over een aanbouw, twee dakkapellen en een vrijstaande berging. De gemeente onderbouwde de vastgestelde waarde met verkoopprijzen van drie vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde plaats, die in december 2021 en januari 2022 voor respectievelijk €308.000, €321.000 en €337.250 werden verkocht.

De vrouw had twee concrete bezwaren. Ten eerste was voor haar niet duidelijk hoe de zogenoemde KOUDV-factoren — een systeem waarmee woningkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud en voorzieningen worden gewogen — in de berekening waren verwerkt. In de waardematrix van de gemeente leek de gecorrigeerde prijs per vierkante meter namelijk gelijk te zijn aan de ongecorrigeerde prijs, wat de indruk wekte dat er geen daadwerkelijke correcties hadden plaatsgevonden.

Ten tweede wees de vrouw op een tegenstrijdigheid in de stukken van de gemeente. In het verweerschrift stelde de heffingsambtenaar dat de referentiewoningen een beter voorzieningenniveau hadden dan haar woning, maar in de waardematrix was bij twee van de drie referentiewoningen het voorzieningenniveau als 'gemiddeld' geregistreerd in plaats van 'bovengemiddeld'. Volgens de vrouw zou een juiste doorrekening van dat hogere voorzieningenniveau leiden tot een lagere waarde voor haar woning.

De rechtbank erkende dat de waardematrix op beide punten niet volledig helder was. De gemeente gaf op zitting ook toe dat er een discrepantie bestond tussen het verweerschrift en de matrix. Toch leidde dit niet tot een gegrond beroep. De rechter redeneerde dat het er uiteindelijk om gaat of de gemeente aannemelijk kan maken dat de woning op de peildatum daadwerkelijk voor minimaal €284.000 verkocht had kunnen worden.

Om dat te toetsen, rekende de rechtbank zelf door wat er zou gebeuren als het voorzieningenniveau van alle referentiewoningen als bovengemiddeld werd aangemerkt en daarvoor een correctie van 12% werd toegepast — een percentage dat de vrouw zelf niet had betwist. Na die correctie kwamen de vierkantemeterprijzen van de referentiewoningen uit op respectievelijk circa €1.532, €1.649 en €2.106. De vierkantmeterprijs van de woning van de vrouw bedroeg €1.676, wat nog altijd lager lag dan het gemiddelde van de gecorrigeerde referentieprijzen. Daarmee was de vastgestelde waarde niet te hoog.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en handhaafde de WOZ-waarde van €284.000. De vrouw krijgt het griffierecht niet terug en ontvangt ook geen vergoeding voor haar proceskosten.