Rechter verlaagt WOZ-waarde recreatiewoning in Coevorden van €73.000 naar €60.000 — RBNNE:2026:980

Een eigenaar van een vrijstaande recreatiewoning in Coevorden was het niet eens met de WOZ-waarde die de gemeente had vastgesteld. De heffingsambtenaar had de woning voor het belastingjaar 2023 getaxeerd op €73.000. De eigenaar vond dat veel te hoog en bepleitte een waarde van €46.000, onder meer vanwege ernstige wateroverlast, de deplorabele staat van de woning en de ligging te midden van andere problemen op het recreatiepark.

De woning, gebouwd in 1970 met een oppervlakte van 58 m², staat midden op een recreatiepark in een laagte. De eigenaar woonde er van 1987 tot 2007, maar daarna werd de woning nog slechts als opslagruimte gebruikt. De cv-installatie uit 1969 brak definitief in 2012. Foto's van het interieur toonden aan dat de voorzieningen in deplorabele staat verkeren. Ook werd de kavel regelmatig blank gezet door water — een structureel probleem dat de eigenaar onderbouwde met foto's en een hoogtekaart.

De gemeente verdedigde de taxatie met verkoopprijzen van drie vergelijkbare recreatiewoningen in de omgeving, die voor bedragen tussen €100.000 en €191.000 van de hand gingen. Volgens de gemeente was de overlast die de eigenaar ervoer subjectief van aard, en waren kopers kennelijk bereid forse bedragen te betalen voor woningen op hetzelfde park.

De rechtbank oordeelde anders. Ze stelde vast dat de wateroverlast op de kavel structureel is en niet zomaar te verhelpen. Anders dan bij de referentiewoning aan een nabijgelegen adres, heeft de eigenaar geen mogelijkheid om overtollig water af te voeren naar een sloot. Dit heeft een waardedrukkend effect en rechtvaardigt een lagere waardering voor de liggingsfactor in het taxatiemodel.

Ook over de staat van de woning was de rechtbank duidelijk: een koper zal de woning met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid slopen of volledig strippen. De heffingsambtenaar had in de beroepsfase de kwalificatie voor het voorzieningen- en doelmatigheidsniveau al verhoogd van factor 1 naar factor 2, maar de rechtbank vond dat aanpassing onterecht. Factor 1 — de laagst mogelijke kwalificering — is hier op zijn plaats.

De door de eigenaar bepleite waarde van €46.000 kon de rechtbank echter ook niet overnemen. Die waarde was gebaseerd op een contra-expertise die uitging van indexering vanuit een later peiljaar, een methode die niet is toegestaan onder de Wet WOZ. De wet vereist dat de waarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare verkooptransacties rondom de waardepeildatum zelf.

De rechtbank stelde de WOZ-waarde daarom zelf vast op €60.000. Omdat het beroep gegrond werd verklaard, moet de gemeente ook de proceskosten vergoeden: €1.868 voor de juridische bijstand, plus het griffierecht. Een verzoek van de eigenaar om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn werd afgewezen. Hoewel de procedure ruim drie jaar duurde en de termijn daarmee met meer dan een jaar werd overschreden, vond de rechtbank dat het financiële belang bij de zaak te gering was om een schadevergoeding te rechtvaardigen. De rechter volstond met de constatering dat de termijn was overschreden.