Rechter spreekt zich niet uit over beëindiging huurovereenkomst grand café station — RBOBR:2013:CA3292

NS Stations, de verhuurder van commerciële ruimtes op Nederlandse treinstations, spande een rechtszaak aan tegen de huurder van een grand café op het Eindhovens Centraal Station. De huurder exploiteert al meer dan tien jaar het 'Grand Café La Gare du Sud' op het balkon van de zuidhal van het monumentale stationsgebouw. NS Stations wil van deze huurder af en heeft daarvoor meerdere juridische pijlen op de boog.

Als eerste probeerde NS Stations de huurovereenkomst te laten ontbinden wegens tekortkomingen van de huurder: hij zou een openstaand saldo van ruim 1.800 euro aan servicekosten niet hebben betaald en zijn jaarrekening over 2011 niet tijdig hebben aangeleverd. De huurder betwistte dit deels en stelde dat hij de jaarrekening alsnog had verstrekt, zonder verdere reactie van NS Stations te ontvangen.

Als tweede – en meer ingrijpende – grond voerde NS Stations aan dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het Eindhovens Centraal Station ondergaat een grootschalige verbouwing van ruim 70 miljoen euro, waarbij de reizigersdoorgang wordt verbreed van 8 naar 30 meter. De huidige locatie van het grand café zou worden omgevormd tot openbare wachtruimte voor reizigers. Een ander deel van het balkon zou worden overgedragen aan een 100%-dochteronderneming van NS Stations – NS Stations Retailbedrijf BV – die daar een eigen grand café zou exploiteren.

NS Stations benadrukte ook de financiële dimensie: de huurder betaalt jaarlijks slechts circa 13.500 euro aan huur, terwijl de dochteronderneming minimaal 75.000 euro per jaar zou betalen. Bovendien zouden de winsten van die dochter volledig ten goede komen aan NS Stations zelf. Het bedrijf stelde een meeropbrengst van meer dan 200.000 euro per jaar in het vooruitzicht.

De huurder verweerde zich op meerdere fronten. Hij stelde dat een renovatie op zichzelf geen grond is voor huurbeëindiging en dat hij best bereid was mee te werken aan tijdelijke oplossingen tijdens de verbouwing, zoals een noodbehuizing. Hij wees er ook op dat hij bij aanvang van de huur destijds 500.000 gulden had betaald voor de overname van inventaris en goodwill, en dat hij onvoldoende tijd heeft gehad deze investering terug te verdienen. De tegenvallende omzet schreef hij mede toe aan gebreken aan het pand – warmteoverlast in de zomer, koudeoverlast in de winter – waar NS Stations ondanks herhaalde verzoeken nooit aan wilde meewerken. Vanwege de monumentenstatus kon hij ook niet zelf aanpassingen doen.

De huurder betwistte bovendien of het financiële belang van NS Stations als grond voor 'dringend eigen gebruik' kan gelden. Puur commercieel voordeel – hogere huurinkomsten bij een andere exploitant – zou daar volgens hem niet voor in aanmerking mogen komen. Hij stelde open te staan voor overleg over een nieuwe exploitatievorm, maar NS Stations zou elk gesprek hierover weigeren.

De zaak draait dus om de vraag of NS Stations voldoende gronden heeft om een langdurige huurder uit een beschermd monumentaal stationsgebouw te zetten: enerzijds via ontbinding wegens kleine tekortkomingen, anderzijds via de wettelijke beëindigingsroute op basis van dringend eigen gebruik of een belangenafweging.