Rechtbank handhaaft WOZ-waarde tussenhuis op 533.000 euro — RBOBR:2026:754

Een inwoner van 's-Hertogenbosch stapte naar de rechtbank om de WOZ-waarde van zijn woning, een zogenoemd 'tussenhuis' uit 1900, aan te vechten. De gemeente had de waarde van dit pand aanvankelijk vastgesteld op ruim 812.000 euro, maar na bezwaar al verlaagd naar 533.000 euro. De eigenaar vond ook dat bedrag nog veel te hoog en pleitte voor een waarde van slechts 305.000 euro.

De bewoner voerde meerdere argumenten aan waarom zijn woning minder waard zou zijn dan de gemeente berekend had. Hij wees op de slechte staat van de achtergevel, waarvoor een restauratieplan bestaat met een kostenraming van bijna 48.000 euro. Ook vond hij dat de gemeente ten onrechte voor het hele pand dezelfde prijs per vierkante meter hanteerde, terwijl het achterhuis eerder gerenoveerd is en dus in betere staat verkeert dan het voorste gedeelte. Eén onderdeel van zijn woning zou zelfs zo slecht zijn dat het als 'slooprijp' bestempeld zou moeten worden.

Daarnaast maakte de eigenaar bezwaar tegen de manier waarop de gemeente de grond had gewaardeerd. In het vorige belastingjaar was zijn tuin van 160 vierkante meter nog aangemerkt als 'tuin bij meergezinswoning', wat neerkwam op een waarde van 350 euro per vierkante meter. Inmiddels classificeerde de gemeente dezelfde grond als 'grond bij eengezinswoning', wat leidde tot een veel hogere prijs van 823 euro per vierkante meter. De eigenaar betoogde dat de oude kwalificatie juist was, omdat ook zijn zoon met zijn gezin, die het naastgelegen voorhuis bewoont, gebruik maakt van de tuin.

De rechtbank erkende dat de gemeente op het punt van de grondwaardering een onvoldoende reactie had gegeven: de heffingsambtenaar ging simpelweg niet in op de inhoud van dit argument. Toch redde dat de eigenaar niet. De rechtbank rekende zelf na wat er zou gebeuren als de lagere grondwaarde van de eigenaar werd aangehouden. In dat geval zou de getaxeerde waarde uitkomen op circa 594.000 euro, wat nog altijd ruim boven de vastgestelde waarde van 533.000 euro ligt. De gemeente blijft daarmee binnen de bandbreedte.

Het argument dat een deel van de woning slooprijp zou zijn, verwierp de rechtbank ook. De eigenaar woont zelf in het pand en heeft plannen om het te renoveren. Dat zijn geen kenmerken van een slooprijpe woning, aldus de rechter.

Op de taxatietechnische keuzes van de gemeente — zoals de correctiefactoren voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen — heeft de rechtbank geen inhoudelijk oordeel gegeven. Dat is uitdrukkelijk het domein van een taxateur, niet van een rechter. De rechter beoordeelt alleen of een taxatie begrijpelijk en navolgbaar is, niet of de exacte getallen 'juist' zijn.

Uiteindelijk oordeelde de rechtbank dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van 533.000 euro niet te hoog is. Het beroep van de eigenaar werd ongegrond verklaard. Hij krijgt het griffierecht niet terug en ontvangt geen vergoeding voor zijn proceskosten.