Bredase verhuurders verliezen strijd om kamerverhuur aan vijf huurders — RVS:2026:1796

Twee Bredase eigenaren van een twee-onder-een-kapwoning met vijf slaapkamers hebben verloren in hun juridische strijd tegen de gemeente Breda. Het college van burgemeester en wethouders had hen gelast de verhuur aan meerdere huishoudens te stoppen, op straffe van een dwangsom. De Raad van State bevestigt dat de gemeente terecht heeft ingegrepen.

De eigenaren verhuurden de woning aan maximaal vijf personen. Volgens het geldende bestemmingsplan is de woning uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. De gemeente constateerde na inspecties in september en november 2022 dat de huurders niet als één huishouden konden worden aangemerkt. Inspecteurs zagen dat de bewoners uit verschillende adressen kwamen, plannen hadden om elders met een partner te gaan wonen en in de keuken deels eigen spullen hadden naast gedeelde ruimte. Dat wees op een gebrek aan continuïteit en onderlinge verbondenheid.

De eigenaren verweerden zich met de stelling dat de huurders wél als één huishouden leefden. Ze legden stukken over waaruit bleek dat de huurders gezamenlijk boodschappen deden, dat één persoon de huur overmaakte namens allen, en dat de huurprijs marktconform was voor een heel huishouden. Ook vonden zij de interpretatie van het begrip 'huishouden' te beperkt en zelfs discriminatoir, omdat die volgens hen alleen gezinnen zou omvatten.

De Raad van State gaat daar niet in mee. Omdat het bestemmingsplan het begrip 'huishouden' niet definieert, mocht de gemeente aansluiten bij het normale spraakgebruik en de Van Dale: een vast samenlevingsverband met continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid. Dat de huurders gezamenlijk boodschappen deden en een gezamenlijke pot hadden, wijst wel op enige relatie, maar is onvoldoende voor de conclusie dat zij één huishouden vormen. De plannen om later apart met een partner te gaan wonen en het feit dat zij vanuit verschillende adressen naar Breda kwamen, tonen juist aan dat van duurzame verbondenheid geen sprake was. De Raad benadrukt ook dat het begrip huishouden niet beperkt is tot traditionele gezinnen — andere woonvormen zijn mogelijk, zolang er sprake is van de vereiste continuïteit en verbondenheid.

Een belangrijk punt in de procedure betrof de hoogte van de dwangsom. Het college had aanvankelijk een dwangsom van €40.000 ineens opgelegd. De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde eerder dat dit te hoog was, omdat de gemeentelijke Handhavingsmatrix Breda 2020 voorschrijft dat een volgende dwangsom maximaal 100 procent hoger mag zijn dan de vorige. Die vorige dwangsom bedroeg €15.000, zodat de nieuwe dwangsom maximaal €30.000 mocht bedragen. De rechtbank verlaagde de dwangsom dienovereenkomstig. Tegen deze verlaging hadden de eigenaren hoger beroep ingesteld, maar de Raad van State houdt de dwangsom op €30.000.

De gemeente had na het uitblijven van naleving ook besloten tot invordering van de verbeurde dwangsom. Over de vraag of dat invorderingsbesluit correct was bekendgemaakt — het college moest nader onderbouwen dat het besluit aangetekend was verzonden — heeft de Raad van State eveneens uitspraak gedaan. De Raad concludeert uiteindelijk dat de gemeente op alle onderdelen in haar gelijk wordt gesteld: de overtreding stond vast, de handhaving was gerechtvaardigd en de dwangsom van €30.000 blijft in stand.