Rechter bevestigt planschadevergoeding van 3.400 euro — RVS:2026:196

Een eigenaar van een pand in het centrum van Cuijk stapte naar de rechter omdat hij vond dat de gemeente hem te weinig planschadevergoeding had toegekend. Het geschil draait om de vraag hoeveel zijn eigendom in waarde is gedaald door de komst van een nieuw bestemmingsplan dat een appartementengebouw op naburige gronden mogelijk maakt.

Het college van burgemeester en wethouders van Land van Cuijk kende de eigenaar aanvankelijk een tegemoetkoming van 3.300 euro toe, later verhoogd naar 3.400 euro na bezwaar. Dat bedrag vond de eigenaar te laag. Hij meende dat de gemeente bij de berekening was uitgegaan van de verkeerde planologische invulling en dat de waardedaling van zijn bovenwoning hoger was dan vastgesteld.

De planschadezaak spitst zich toe op drie discussiepunten. Ten eerste de vraag welke situatie als de 'meest nadelige invulling' van het nieuwe bestemmingsplan moet worden beschouwd: een muur vlak tegen de perceelsgrens die licht en uitzicht wegneemt, of nieuwbouw op twee meter afstand met uitzichtgevende ramen die inbreuk maken op de privacy. Het adviesbureau SAOZ concludeerde dat bebouwing op twee meter afstand nadeliger is vanwege de inkijk, en de rechter volgde dit oordeel.

Ten tweede betwistte de eigenaar de taxatie van zijn bovenwoning, die op 115.000 euro was gesteld. Hij twijfelde aan de deskundigheid van de taxateur en de gehanteerde referentietransacties. De rechtbank oordeelde dat de taxateur het pand had bezichtigd en ingemeten, en dat niet was gebleken dat hij een onjuist beeld van de situatie had gehad.

Ten derde bestreed de eigenaar de toepassing van een zogenoemde drempel van vier procent voor het 'normaal maatschappelijk risico'. Dit is het deel van de planschade dat een eigenaar geacht wordt zelf te dragen, omdat bepaalde ontwikkelingen nu eenmaal bij het maatschappelijk leven horen. De gemeente betoogde dat inbreiding van woningen in een stadscentrum een normale ontwikkeling is die past binnen het gemeentelijk beleid. De hoogte van het appartementengebouw werd deels als passend beoordeeld. Rechtbank en college achtten een drempel van vier procent daarom gerechtvaardigd.

De rechtbank Oost-Brabant verklaarde het beroep van de eigenaar ongegrond. In hoger beroep bij de Raad van State herhaalde de eigenaar zijn bezwaren, maar de Afdeling bestuursrechtspraak volgde de eerdere oordelen. De berekening van de planschade, de taxatie van de woning en de toepassing van het normaal maatschappelijk risico werden allemaal als zorgvuldig en goed gemotiveerd beschouwd.

De uitspraak illustreert hoe strikt de spelregels zijn bij planschadeprocedures: een bestuursorgaan mag afgaan op het advies van een deskundige zolang dat advies zorgvuldig tot stand is gekomen en de conclusies begrijpelijk zijn. Wie dat wil aanvechten, moet concrete aanknopingspunten voor twijfel aanleveren, en dat lukte de eigenaar in dit geval niet.